Remetido ao DJE Relação: 0690/2022 Teor do ato: Vistos, 1) Em seu laudo definitivo (fls. 536/573), o i. perito nomeado atribuiu ao imóvel o valor d…

Remetido ao DJE Relação: 0690/2022 Teor do ato: Vistos, 1) Em seu laudo definitivo (fls. 536/573), o i. perito nomeado atribuiu ao imóvel o valor de R$ 183.000,00. Já às fls. 601/666, a expropriante mostrou-se discordante com o estudo, aduzindo que este: (i) levou em consideração a metragem de 79,04 m², sendo a medida correta 78,87 m²; (ii) para as benfeitorias, apurou-se o valor de 121,71 m² de área construída, dividida em residência e garagem, quando, em verdade, o imóvel possuiria quatro benfeitorias bem delimitadas, cada uma com metragem específica, inferior à apontada pela perícia; (iii) o i. perito não apresentou justificativa para a metragem, enquanto que aquela indicada como correta por seu assistente técnico teria sido obtida in loco; (iv) não haveria explicação técnica para o valor unitário obtido, não tendo o i. perito colacionado pesquisa imobiliária, tendo obtido o valor de por meio de outros autos; e (v) o imóvel seria de padrão econômico e não de padrão simples, como indicado na perícia. O i. perito prestou esclarecimentos às fls. 700/707, justificando que: (i) utilizou área registrada utilizada para fins de pagamento de tributos; e (ii) o Relatório da Comissão de Peritos linha 6 Laranja do Metrô (trecho Brasilândia - Estação São Joaquim) Portaria CAJUFA nº 02/2014, traz os valor do metro quadrado para cada quadra em que se localizam os imóveis expropriados; A expropriante, então repisou as mesmas críticas às fls. 714/716, ao que o i. perito complementou seus esclarecimentos (fls. 770/783), aduzindo que: (i) ratificou o uso do Relatório da Comissão de Peritos linha 6 Laranja do Metrô (trecho Brasilândia - Estação São Joaquim) Portaria CAJUFA nº 02/2014; e (ii) as benfeitorias foram medidas, no momento da vistoria, para a elaboração do laudo prévio, sendo que não foi possível nova vistoria em razão da demolição do bem; Nova manifestação da expropriante, repisando o acima exposto (fls.787/788). Em resposta, o i. perito ofertou novos esclarecimentos (fls. 816/875), igualmente ratificando as manifestações anteriores. A mesma dinâmica se observa às fls. 880/881//895/912. A parte expropriante, então, novamente se manifestou às fls. 1031/1034, juntando novo parecer de assistente técnico (fls. 1035/1046), aduzindo que: (i) o croqui apresentado não se presta para fundamentar a metragem construída; e (ii) há vício nos cálculos do valor unitário. Em seus esclarecimentos (fls. 1051/1061), apresentando novos croquis e, novamente, defendendo o uso do referido Relatório da Comissão de peritos. Finalmente, a expropriante se manifestou às fls.1074/1075, sustentando que os esclarecimentos periciais não são capazes de comprovar a real metragem do imóvel, bem como não explicam o valor atribuído ao terreno. Combate, ainda, a atualização do valor do imóvel, tendo em vista o depósito da indenização antes da imissão na posse. Pois bem. Passo à análise das impugnações da expropriante. I) Metragem do imóvel Ao que se vê do laudo pericial provisório (fl. 96), a metragem utilizada foi aquela obtida na matrícula do imóvel, junto ao Oitavo Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo. Pontue-se que, nesse mesmo documento, o i. perito salienta que: Existe divergência entre a área titulada, de 79,04 m², e a levantada pela Expropriante, de 78,87 m². Assim, na presente avaliação será considerada a área titulada. De fato, não há qualquer justificativa técnica para tal conclusão, tampouco apontamento de que houve a medição in loco do bem. Quanto ao croqui, observa-se que este fora apresentado no mesmo laudo provisório, sem nenhuma indicação de medida (fl. 98). Os mesmos dados são obtidos no laudo definitivo, com a ressalva de que houve a indicação de metragem no croqui, todavia, sem escala e sem indicação de medição in loco (fls. 549//552/553). Assim, não parece verídica a afirmação do i. perito, de que houve medição da propriedade (fls. 770/783), de modo que, de fato, o estudo apresenta falha. Em que pese a apontada falha no laudo, bem como a juntada de planta com escala pela expropriante, a presença de divergência na metragem impõe a adoção dos valores apresentados pelo i. perito. Isso porque, apesar da pendência da discussão acerca do valor correto da metragem, entendeu por bem a expropriante prosseguir com a demolição do bem, impedindo nova medição. Ainda que a demolição se paute por interesse público, não se pode impor à parte expropriada o ônus pela destruição da prova, se com ela não concorreu. Daí por que se mantém, nesse ponto, o laudo pericial. II) Valor unitário Nos termos da cláusula 4.4 das Normas do Cajufa de 2013, mantida pelas Normas do Cajufa/2019, a pesquisa de valores a ser desenvolvida pela perícia, necessariamente, observará: (i) completa identificação dos dados de mercado; (ii) diversidade de fonte de informação; (iii) contemporaneidade (até um ano em relação à data da avaliação); (iv) semelhança com o imóvel avaliando; (v) pertencer à mesma região; e (vi) quantidade mínima de seis elementos comparativos efetivamente utilizados. No laudo pericial, contudo, o i. perito tomou como base estudo anterior realizado. Sobre o referido estudo, realizado pela Comissão de Peritos nomeada pela Portaria Cajufa nº 02/2014, nosso E. Tribunal já se posicionou no sentido de que este não torna prescindível a pesquisa de mercado. Até mesmo porque a pesquisa em apreço não contou com a participação de todos os possíveis interessados, como é o caso dos expropriados, tornando sua adoção verdadeira afronta ao contraditório e à ampla defesa. Corroborando a assertiva, confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. Autora que busca a desapropriação de área para implantação da Linha 6 Laranja do Metrô de São Paulo. Valor da indenização fixado, em primeiro grau, com base no laudo do perito oficial, que, todavia, não apresentou pesquisa imobiliária, para fixação do valor do metro quadrado do imóvel desapropriado, impossibilitando a expropriante de exercer a ampla defesa. Pesquisa imobiliária imprescindível à verificação do valor do imóvel, não bastando a mera menção do estudo mercadológico realizado pela comissão de peritos nomeados pela Portaria CAJUFA 02/2014. Precedentes. Sentença anulada. Recurso provido.(TJSP; Apelação Cível 1024440-93.2014.8.26.0053; Relator (a):Djalma Lofrano Filho; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 07/03/2018; Data de Registro: 09/03/2018) APELAÇÃO DESAPROPRIAÇÃO DIRETA Autora que busca a desapropriação de área para implantação da Linha 6 Laranja do Metrô de São Paulo - Sentença que, ao julgar procedente a demanda, acolheu o valor encontrado pelo Perito Judicial para fins de indenização Decisório que não merece subsistir Ocorrência de cerceamento de defesa delineado na espécie A ausência de apresentação dapesquisaimobiliáriapelo Expert, na qual se baseou para fixação do valor unitário do metro quadrado do terreno adotado em seu laudo definitivo, impossibilitou o exercício da ampla defesa e contraditório da expropriante - Pesquisaimobiliáriaimprescindível para a realização da devida verificação do valor do imóvel, não bastando a mera menção ao estudo mercadológico realizado pela comissão de peritos nomeados pela Portaria CAJUFA 02/2014 Precedentes deste E. Tribunal de Justiça - Assistente técnico da expropriante que somente conseguiu apresentar insurgência quanto aos elementos técnicos utilizados na pesquisa após a apresentação da pesquisa imobiliária pelo Expert em seus esclarecimentos, razão pela qual não deve ser considerado precluso o segundo parecer divergente Novos esclarecimentos do Perito Judicial que se impõe - Sentença anulada - Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1023889-16.2014.8.26.0053; Relator (a):Rubens Rihl; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -11ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 06/12/2016; Data de Registro: 12/12/2016) Desse modo, razão assiste à expropriante quanto à necessidade de retificação do estudo. III) Data-base e correção monetária Nos termos da cláusula 4.8.2, das Normas Cajufa/2013, mantida pelas Normas do Cajufa/2019, o Laudo Definitivo, se necessário, complementará o Laudo Prévio, devendo ser realizado de forma circunstanciada, dentro dos preceitos e parâmetros avaliatórios recomendados por estas Normas, utilizando-se como data-base a mesma do Laudo Prévio, salvo expressa determinação judicial em contrário (grifei). A despeito disso, em seus esclarecimentos de fls. 1051/1061, o i. perito trouxe novos parâmetros de cálculos, com nova data-base. Sobre o tema, o E. STJ tem adotado o entendimento de que, como regra geral, a indenização se terá por justa quando o perito do juízo avaliar o imóvel desapropriado e apurar aquilo que, naquele momento específico, o bem tiver como valor de mercado, sendo desimportantes a data da expedição do decreto de utilidade pública ou de interesse social, bem como a data da imissão do órgão desapropriante no imóvel, ou ainda a data do laudo administrativo do ente expropriante, sendo que admitida exceção quando particularidades do caso concreto evidenciam que o perito judicial, quando apura o valor de mercado do bem, encontra um montante excessivamente distinto e exacerbado daquele aferido inicialmente pela Administração Pública, isso comumente como decorrência do transcurso do tempo e de uma valorização imobiliária fora do comum (REsp 1672191 STJ. Rel. Min. Mauro Campbell Marques. 2ª Turma. J, 22/08/2017). Para a análise do julgado e normas acima mencionados, é importante considerar que, hoje, a imissão na posse somente seja deferida com o depósito integral do valor apontado pela perícia em laudo prévio. Assegura-se, no entanto, a incidência de juros compensatórios correspondentes à diferença entre 80% do preço ofertado pelo ente público e o valor fixado na sentença, de modo que, caso existente saldo remanescente apurado por laudo definitivo, tais juros incidirão sobre a quantia que se deve complementar. Saliente-se que a correção monetária sempre incidirá, com ou sem o depósito prévio, de modo que não haverá prejuízo econômico para o expropriado que justifique a utilização de nova data-base em laudo definitivo. Assim, aplica-se a data-base do laudo prévio, quando efetuada a avaliação do imóvel pelo perito, sendo que, somente se verificado alteração substancial no valor de mercado entre uma avaliação e outra é que se poderá excetuar a regra. Corroborando a assertiva: APELAÇÃO - Desapropriação Demonstração da alienação dos imóveis desapropriados pelos réus originários Ausência de nulidade pela ausência de diligências para sua localização e de seus sucessores Laudo pericial Princípio da contemporaneidade Existindo laudo pericial prévio, o valor da indenização será contemporâneo ao desta avaliação, reportando-se o laudo definitivo, por complementação, à data-base do laudo prévio, observando-se, ainda, a ausência de largo transcurso de tempo entre a expropriação e a fixação do valor de indenização Impugnações específicas ao laudo afastadas Retificação no cômputo dos juros (compensatórios e moratórios) para os fixar conforme a lei e a jurisprudência Correção monetária devida Cabimento da condenação ao pagamento dos honorários do assistente técnico do expropriado, em razão do princípio da sucumbência. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0043243-49.2011.8.26.0053; Relator (a):Vicente de Abreu Amadei; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Público; Foro Central - Fazenda Pública/Acidentes -13ª Vara de Fazenda Pública; Data do Julgamento: 30/10/2018; Data de Registro: 31/10/2018) No caso concreto dos autos, não é possível verificar, pelos esclarecimentos prestados, se, de fato, houve efetiva valorização expressiva no imóvel, implicando prejuízo à parte expropriada. Daí por que razão assiste à parte expropriante também nesse ponto. Assim, intime-se a i. Perito para que preste novos esclarecimentos, com demonstração clara e pormenorizada dos cálculos, acompanhados de normas e critérios utilizados, promovendo retificações ao laudo definitivo, nos termos acima decididos. 2) Defiro o pedido formulado pela expropriante às fls. 1081/1082. Oficie-se, nos termos solicitados. 3) Com a vinda das respostas do i. perito e do ofício a ser expedido, às partes para manifestação. 4) Oportunamente, tornem conclusos. Int. Advogados(s): Patricia Lucchi Peixoto (OAB 166297/SP), Otavio Andere Neto (OAB 210822/SP), Luiz Mauricio França Machado (OAB 331880/SP)