Remetido ao DJE Relação: 1110/2024 Teor do ato: Vistos. MARIA DE LOURDES CAGGISI, representada por RONALDO CORNÉLIO CAGGISI, propôs ação de indeniz…

Remetido ao DJE Relação: 1110/2024 Teor do ato: Vistos. MARIA DE LOURDES CAGGISI, representada por RONALDO CORNÉLIO CAGGISI, propôs ação de indenização para reparação de danos materiais em imóvel locado em face de TORRES & PICOLOMINI EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, HILANA PEREIRA DE SOUZA e MARIA DE FÁTIMA PEREIRA SOUSA. Inicialmente, requereu a concessão de gratuidade de justiça. Alega que é proprietária do imóvel situado na Rua São Carlos Borromeu, 446, Vila Alpina, São Paulo/SP o qual foi locado para as duas rés e ao falecido RUI MANUEL MENDES DE SOUSA em 10/08/2020. Informou que, após a vistoria de saída realizada pela imobiliária, foi constatado que o imóvel estava em más condições, com móveis danificados, alterações estruturais não autorizadas, eletrodomésticos e móveis desaparecidos, em desconformidade com o contrato. Afirma que a imobiliária dispôs-se a cobrar os inquilinos acerca dos danos no imóvel, contudo, frente ao não retorno da requerida, contratou perito cujo laudo pericial verificou ainda mais danos. Declara que a imobiliária não fez a devida cobrança às inquilinas e autorizou a doação de móveis sem o conhecimento da autora, além do pagamento do débito de R$58,29 referente a uma conta de água em atraso deixada pelas requeridas. Sustenta legitimidade passiva da imobiliária corré, responsabilidade solidária na reparação do dano material, sustentando a responsabilidade desta por manter relação de consumo com aludida ré. Requereu a condenação das rés, em solidariedade, ao pagamento do valor de R$ 32.105,07 referente às perdas e danos havidas no bem locado. Juntou documentos às fls. 20/202. Decisão de fl. 203 determinou a apresentação das cópias dos extratos bancários e declração do imposto de renda para a apreciação do pedido de gratuidade processual. Foi seguida de manifestação da autora às fls. 206/208 e decisão de fl. 227 deferindo a gratuidade de justiça à parte. Devidamente citada (fls. 227), a ré MARIA DE FÁTIMA PEREIRA SOUZA apresentou contestação às fls. 239/245, alegando ausência de restrições quanto às alterações realizadas no imóvel e a existência de avarias no imóvel anteriores à entrada da ré, que constam do laudo de vistoria de entrada no imóvel locado. Sustenta que os descontos dados no contrato para a manutenção foram insuficientes para a reforma do imóvel, tendo em vista que o bem se encontrava em más condições ao tempo em que iniciada a relação. Impugnou a vistoria realizada pela autora sem crivo no contraditório, sustentando que o imóvel foi entregue no estado em que os réus receberam, incluindo os objetos que nele havia, salvo aqueles que não faziam parte da propriedade da locadora. Contestação da requerida TORRES & PICOLOMINI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA às fls. 248/263 alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva pela ausência da causa de pedir em relação à imobiliária, uma vez que atuou como intermediária da locação. Impugnou o laudo realizado por perito contratado pela autora, tendo em vista a ausência de garantia da idoneidade do teor dos documentos. Sustenta que houve o transcurso de quatro meses entre a saída do imóvel e a realização da vistoria, de modo que seria impossível manter a limpeza e conservação do bem. Alega que o imóvel já possuía diversos vícios e que não estariam relacionados ao mau uso oudanodas requeridas, ressaltando os descontos concedidos para realizar reparos durante a vigência do contrato não seriam suficientes à reforma. Afirma que móveis e outros objetos os quais estavam danificados estavam na parte externa do imóvel desde o início da locação, além de que os problemas relatados pela requerente estariam relacionados as infiltraçãos e vazamentos que já existiam no imóvel. Impugnou os danos materiais e requereu a total improcedência da ação. Juntou documentos às fls. 264/286. Réplica às fls. 291/311 Decisão de fl. 312 decretou a revelia da ré HILANA PEREIRA DE SOUZA. Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir à fl. 317, nenhuma das partes manifestou interesse na produção de novas provas. Manifestação da corré imobiliária às fls. 321/335. É o relatório. Fundamento e decido. Procedo ao julgamento do processo no estado, pois precluso o direito das partes em produzir novas provas dada a omissão/desinteresse pela não manifestação após a decisão de fl. 317. Rejeito a alegação de ilegitimidade suscitada pela ré TORRES & PICOLOMINI EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Pela teoria da asserção, existindo, na peça inicial, causa de pedir que atribua conduta à requerida, torna-se a demandada legitimada a figurar no pólo passivo, sendo a análise de sua responsabilidade matéria afeta ao mérito da demanda. A ré TORRES & PICOLOMINI EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA funcionou como administradora no contrato de locação celebrado entre a parte autora e as rés HILANA PEREIRA DE SOUZA e MARIA DE FÁTIMA PEREIRA SOUSA (fls. 46/49). A atuação da ré se dá nos limites da obrigação assumida, qual seja, realizar locação, cobrar alugueres e encargos. A ré não responde pelos danos dos locatários, nem, ainda, é responsável pela inadimplência, inexistindo vício em sua atuação, pois, como não poderia deixar de ser, recebeu as chaves da locatária e, por aplicativo de mensagem, entrou em contato com o locador em 10.08.2023, que informou não poder participar da vistoria de saída no horário agendado, sendo o ato praticado e disponibilizado aos contratantes, o que nada tem de irregular, não podendo a ré TORRES & PICOLOMINI EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ao caso concreto, responder pelos danos materiais pretendidos pelo autor. Ante o exposto e por tudo mais que consta dos autos, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão inicial em relação a ré TORRES & PICOLOMINI EMPREEMDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Arca a parte autora integralmente com as despesas do processo tidas por esta e remunera o advogado da parte. Fixo honorários, por equidade, em R$ 2.000,00, observada a gratuidade de justiça concedida a autora, que vale para todos os atos do processo. A ré HILANA PEREIRA DE SOUZA é revel. A sua revelia não produz, no caso concreto, a presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial, já que a defesa apresentada pelas corrés lhe aproveita. A parte autora firmou com as corrés inquilinas contrato delocação, em 10.08.2020, com vigência de trinta meses. O contrato delocação(fls. 36/45), na cláusula quinta, parágrafo 2°, declara a existência de um laudo devistoriainicial, que está às fls. 50/57, sendo o laudo componente do contrato. O laudo de vistoria final (entrega das chaves), realizado em 11.08.2023, encontra-se às fls. 58/62 e, pelas fotografias, é possível constatar que as condições do imóvel são idênticas àquelas entregues na data de início da locação. Conforme imagens no laudo inicial, bem como a cláusula terceira, parágrafos 2º e 3º (fl. 38), foram concedidos descontos mensais para a realização de reparos e manutenção, justificando-se o motivo pelo qual houve pintura e outras alterações, não podendo, assim, atribuir-se às locatárias atos de modificação do bem locado, que, aparentemente, possuía danos estruturais, tal como se observa, inclusive, da quantidade de avarias e trincas nas paredes dos cômodos. O laudo de entrega das chaves realizado dois dias depois da saída das locatárias, tal como se vê das fotografias nele inseridas, traz situação do bem similar àquela existente ao tempo em que celebrado o contrato. O laudo pericial de vistoria final, elaborado pela parte autora, por sua vez, foi realizado mais de quatro meses depois da entrega das chaves e, ainda, traz inúmeros danos que, claramente, são estruturais ou decorrem de problemas na estrutura do imóvel, já que as manchas, infiltrações e rachaduras decorrer da inadequada estrutura do bem locado e do desgaste natural pela ação do tempo. O artigo 22, incisos III e IV, da Lei 8.245/91, coloca como obrigação do locador manter a forma do imóvel e responder pelos vícios ou defeito anteriores àlocação, garantindo ao locatária, durante a relação, dever de manter o bem em condições de habitabilidade, tanto que eventuais gastos para reforma estrutural lhe competem, nos termos do artigo 22, parágrafo 1º, alínea "a", da Lei de Locações. Ressalto que houve um lapso temporal de 04 meses entre a entrega das chaves do imóvel e a realização do laudo de vistoria final pela autora, de modo que a situação do bem não era a mesma daquela existente eo tempo da entrega das chaves e, se não bastasse, a quase que totalidade dos danos apontados decorrem de problemas estruturais do imóvel e da ação do tempo ao longo de três anos em que as partes mantiveram a relação. Logo, em relação aos danos materiais para reparação do estado do imóvel é improcedente a pretensão inicial. No laudo de vistoria inicial constava alguns bens móveis antigos que ficaram no imóvel locado. Não há prova de que o locador autorizou a doação. Logo, em relação a estes, o pedido para indenização material deve ser parcialmente acolhido. Os eletrodomésticos e os móveis eram antigos e com baixo valor de mercado, não sendo legítima a substituição por novos às custas das locatárias. A solução adequada é o ressarcimento do valor gasto nos eletrodomésticos e demais bens móveis indicados - 2 botijões de gás, TV 14 polegadas, máquina de lavar, sofá de 2 lugares, jogo de cortinas com varão, chuveiro elétrico, fogão 4 bocas, mesa com 6 cadeiras, conjunto de armário de cozinha com 6 módulos e rack TV com vidro - porém, com desconto de 70% do valor gasto pelo autor, na medida em que, ao tempo da locação, os móveis eram antigos. Quanto à conta de água em atraso, era obrigação da locatária arcar com o pagamento do débito, conforme disposição contratual (fl. 38). Assim, deve a parte ré restituir o valor de R$ 58,29 pago pela parte autora junto a Sabesp (fls. 154/156). Ante o exposto e por tudo mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para condenar as rés HILANA PEREIRA DE SOUZA e MARIA DE FÁTIMA PEREIRA SOUSA, solidariamente, ao pagamento de R$ 58,29, a ser corrigido, pelo IPCA, desde o desembolso; e, ao equivalente a 30% do preço que consta da inicial em relação aos eletrodomésticos, móveis e demais bens indicados, corrigido monetariamente pelo IPCA desde a propositura da ação, ambos acrescidos de juros de mora pela SELIC desde a data da citação, sem cumulação desde então, nos termos do artigo 406 do Código Civil. As duas partes sucumbiram. Dividem igualmente as despesas processuais realizadas em primeiro grau. A parte ré arca com metade das custas processuais e honorários que arbitro em dez por cento do valor da condenação. A parte autora arca com metade das custas e despesas processuais e remunera o advogado da parte ré, que arbitro em 10% da diferença entre o valor da causa e o da condenação na data da propositura da ação, corrigindo-se desde então. Preparo de 4% deverá ser calculado sobre o valor da condenação. P.I.C Advogados(s): Jose Roberto da Silva (OAB 103946/SP), Paulo Armando Ribeiro dos Santos Hofling (OAB 295727/SP), Vivian Nunes de Melo (OAB 325957/SP)