Remetido ao DJE Relação: 1752/2024 Teor do ato: Vistos. 1. Trata-se de Embargos de Terceiro movidos por ROGÉRIO SOARES DE ABREU e ELMA ALVEZ DE OLI…

Remetido ao DJE Relação: 1752/2024 Teor do ato: Vistos. 1. Trata-se de Embargos de Terceiro movidos por ROGÉRIO SOARES DE ABREU e ELMA ALVEZ DE OLIVEIRA ABREU, qualificado nos autos, em face da MASSA FALIDA DA COMPANHIA PAULISTA DE FERTILIZANTES e M&M CONSULTORIA MERCADOLÓGICA LTDA., ambas qualificadas. Houve deferimento da liminar até realização de audiência de conciliação (fls. 145/147). Realizada a audiência, não houve acordo (fls. 174). Houve manifestação do síndico às fls. 175/179, destacando que o imóvel objeto dos embargos de terceiro foi regularmente arrematado no processo falimentar somente no encerramento do 3° leilão. Informa que a suposta transação mencionada pelo embargante ocorreu 7 anos após a decretação da falência, tornando o ato nulo devido à indisponibilidade dos bens da falida e apontando indícios de fraude e crimes, dada o não êxito em localizar o nome do suposto representante legal da Companhia Paulista de Fertilizantes e a evidente nulidade da escritura celebrada em nome da falida. Vieram os autos conclusos. 2. Nos termos do artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade de bens imóveis somente se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente. No caso em tela, a escritura pública de compra e venda apresentada pelo embargante não foi registrada, o que implica a inexistência de transferência da propriedade perante terceiros. Outrossim, conforme art. 903 do CPC, qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, assegurada apenas a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. Nesse contexto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que que a arrematação de bem em hasta pública prevalece sobre direitos oriundos de escritura pública não registrada, uma vez que, sem o registro, não há transferência da propriedade. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE CUMULADA COM REPARAÇÃO DE PERDAS E DANOS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 458, II E III, DO CPC/73. INOCORRÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO EM COTEJO COM CARTA DE ARREMATAÇÃO DEVIDAMENTE REGISTRADA PELOS ARREMATANTES DO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA JUDICIAL. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. NECESSIDADE DE REGISTRO DO TÍTULO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO COMPETENTE. OPONIBILIDADE ERGA OMNES. 1. Ação de imissão de posse, em virtude de arrematação de imóvel em hasta pública judicial. 2. Ação ajuizada em 10/03/2009. Recurso especial concluso ao gabinete em 25/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é, a par da análise acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, definir qual direito deve prevalecer: o direito pessoal dos recorridos, fundado em promessa de compra e venda celebrada por instrumento particular com os anteriores promitentes compradores do imóvel, sem anotação no registro imobiliário; ou o direito de propriedade dos recorrentes, arrematantes do imóvel em hasta pública judicial, e que promoveram o registro da carta de arrematação no Cartório Imobiliário. 4. Não há que se falar em violação do art. 535 do CPC/73 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 458, II e III, do CPC/73. 6. Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. 7. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. 8. Ressalte-se que o Tribunal de origem acabou reconhecendo que a pretensão da ação de imissão de posse se esvaziara, diante da procedência dos embargos de terceiro opostos. 9. Diante da prejudicialidade entre as demandas, e, julgados improcedentes os embargos de terceiro por esta Corte, é de rigor que se reconheça a procedência do pedido de imissão na posse formulado. Contudo, como há na ação de imissão de posse pleito de reparação por perdas e danos, sequer analisado pela Corte local, o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para análise do pleito, é medida que se impõe. 10. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (STJ - REsp: 1724716 MS 2012/0175912-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 25/09/2018, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/10/2018). Mesmo que assim não fosse, conforme informado pelo síndico, a suposta transação originária (aoSr. Patricio Novais Lima) ocorreu após a decretação da falência da Companhia Paulista de Fertilizante, e, nos termos do artigo 40, §1º, do Decreto-Lei nº 7.661/1945, a decretação da falência acarreta a indisponibilidade dos bens do falido, tornando nulos os atos de disposição realizados posteriormente sem autorização judicial. Portanto, ainda que houvesse registro da escritura, o negócio seria inválido por infringir a referida norma. Ao cabo, não se poderia, a princípio, cogitar a aquisição da propriedade pela usucapião. Verifica-se que a ocupação do imóvel pelo embargante iniciou-se após a decretação da falência. Conforme entendimento do STJ, a decretação da falência interrompe o prazo de prescrição aquisitiva, impedindo a consolidação da usucapião: FALIMENTAR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. DESCABIMENTO. EFEITOS DA DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA. PATRIMÔNIO AFETADO COMO UM TODO. USUCAPIÃO. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. MASSA FALIDA OBJETIVA. ART. 47 DO DL 7661/45. OBRIGAÇÕES DE RESPONSABILIDADE DO FALIDO. 1. Ação ajuizada em 21/03/01. Recurso especial interposto em 09/12/14 e atribuído ao gabinete em 25/08/16. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é decidir se houve usucapião de imóvel que compõe a massa falida, à luz do DL 7.661/45. 3. A interposição de recurso especial não é cabível quando ocorre violação de dispositivo constitucional ou de qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, a da CF/88. 4. A sentença declaratória da falência produz efeitos imediatos, tão logo prolatada pelo juízo concursal. 5. O bem imóvel, ocupado por quem tem expectativa de adquiri-lo por meio da usucapião, passa a compor um só patrimônio afetado na decretação da falência, correspondente à massa falida objetiva. Assim, o curso da prescrição aquisitiva da propriedade de bem que compõe a massa falida é interrompido com a decretação da falência, pois o possuidor (seja ele o falido ou terceiros) perde a posse pela incursão do Estado na sua esfera jurídica. 6. A suspensão do curso da prescrição a que alude o art. 47, do DL 7.661/45 cinge-se às obrigações de responsabilidade do falido para com seus credores, e não interfere na prescrição aquisitiva da propriedade por usucapião, a qual é interrompida na hora em que decretada a falência devido à formação da massa falida objetiva. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (STJ - REsp: 1680357 RJ 2015/0057599-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 10/10/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2017). 3. Ante o exposto, REVOGO a decisão liminar anteriormente concedida. Junte-se cópia desta decisão nos autos principais, para próximas deliberações. Já apresentada contestação pela Massa Falida (fls. 209/217), intime-se a corré M&M Consultoria Mercadológica LTDA. para apresentação de sua contestação, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, dê-se vista ao embargante para réplica, no prazo de 15 (quinze) dias. Por fim, intimem-se ambas as partes para a especificação de provas ou que se manifestem sobre o julgamento antecipado do mérito, no prazo comum de 5 (cinco) dias. Em seguida, encaminhem-se os autos ao Ministério Público para manifestação. Intimem-se. Cumpra-se. São Paulo, 29 de novembro de 2024. Advogados(s): Nelson Garey (OAB 44456/SP), ESTER DE MOURA BRAGANÇA (OAB 151536/MG), Jacques James Ronacher Passos Junior (OAB 13590/ES), Sam Michel Pereira de Oliveira Ribeiro (OAB 60401/BA)