0043851-46.2024.8.26.0100

Nº 0043851-46.2024.8.26.0100 - PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS
REQUERENTE: JUÍZO DA 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS DA CAPITAL
FUNDAMENTO e DECIDO.
No mérito, é cediço que o Registrador e o Notário, por desempenhar função de interesse público, estão submetidos às
regras do Direito Administrativo, com aplicação, no âmbito disciplinar, subsidiariamente à Lei n. 8.935/1994, Lei dos Notários
e dos Registradores; da Lei n.8.112/1990, que dispõe sobre o regime jurídico dos servidores públicos civis da União, das ***** Para ver o conteúdo completo, assine um plano.
autarquias e das fundações públicas federais; e da Lei Estadual n.10.261/1968, o Estatuto dos Funcionários Públicos Civis do
Estado de São Paulo.
Neste contexto, o objetivo do procedimento preliminar de natureza investigativa é propiciar a produção de provas ou de
indícios suficientes dos elementos caracterizadores de infração disciplinar e sua autoria, que são requisitos para a instauração
de processo administrativo disciplinar (artigo 265 da Lei Estadual n. 10.261/1968).
No desempenho da função pública delegada, compete ao Oficial de Registro cumprir os deveres elencados nos incisos do
artigo 30 da Lei n. 8.935/1994, destacando-se o dever de observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente.
O descumprimento de tais deveres, como a inobservância das prescrições legais ou normativas, configura infração disciplinar
que sujeita o delegatário às penalidades previstas em lei, consoante artigo 31, incisos I e V, da Lei n. 8.935/1994.
O presente procedimento preliminar foi instaurado para averiguação de eventuais faltas disciplinares em virtude de: a)
qualificação positiva equivocada de pedido de unificação de nove imóveis formulado pela proprietária e promitente vendedora
Cia. Brasileira de Distribuição, sem obter a prévia anuência do titular de direito real de aquisição Banco Ourinvest S.A. - que
foi quem requereu a instauração do pedido de providências que antecedeu o presente - sob alegação de que se surpreendeu,
em dezembro de 2023, ao se deparar com a unificação dos nove imóveis prometidos à venda, o que ensejou a alteração da
propriedade que lhe foi prometida sem a sua devida anuência, e requerendo o cancelamento dos atos registrais, por serem nulos
de pleno direito; b) inobservância de que a descrição lacunosa e imprecisa de áreas, medidas, características e confrontações
dos nove imóveis objeto das matrículas antecessoras não permitia a unificação sem o prévio procedimento de retificação dos
registros envolvidos, de conformidade com os artigos 212 e 213, inciso II, da Lei n.6.015/1973, e item 75 e seguintes, Cap. XX,
das NSCGJ; c) escrituração totalmente eletrônica do Livro n. 2 - Registro Geral com os atos digitais assinados digitalmente
pelo escrevente autorizado que os praticou, mediante utilização de certificado digital, não constando das fichas do Livro n. 2
autenticação pelo Oficial ou seu Substituto, em descordo com o disposto nos itens 14.1 a 15, Cap. XX, das NSCGJ.
Inicialmente, impende contextualizar que o pedido de providências n. 1041035-74.2024.8.26.0100 teve início por provocação
do Banco Ourinvest S.A., administrador de Fundo de Investimento Imobiliário ? FII Península, titular de direito real de aquisição
dos imóveis, que alegou que, em abril de 2019, a Companhia Brasileira de Distribuição, proprietária tabular e promitente
vendedora, de forma unilateral, sem obter a sua prévia e expressa anuência, apresentou requerimento visando a unificação dos
imóveis das matrículas ns.25.147, 25.148, 25.149, 25.152, 213.967, 245.616, 245.618, 245.619 e 245.620, ato que resultou no
cancelamento das referidas matrículas e na consequente abertura da nova matrícula n. 451.812 resultante da fusão. Ressaltou
que a CBD não detinha a totalidade de direitos sobre as matrículas antecessoras, em virtude do direito real de aquisição
conferido ao requerido.
Nas informações prestadas nos autos, o Oficial aduz, em síntese, que houvera a anuência tácita do compromissário
comprador/locador à unificação levada a efeito, haja vista que a promitente vendedora/locatária, quando requereu a unificação
dos imóveis, declarou expressamente que: “Com relação ao contrato de locação (elaboração concomitantemente com o
instrumento particular...) ...a locação se refere à totalidade dos imóveis ....que, conforme o pactuado entre as partes, ambas
“acordaram que a unificação dos imóveis, eventuais demolições e construção da Loja mencionada no Contrato de Locação
serão realizadas pela Locatária.” (fls.603).
Para corroborar o alegado, o Oficial revela, nesta oportunidade, o aditamento ao contrato de locação datado de 02 de
julho de 2021, informando que o mesmo foi apresentado a registro e prenotado sob n. 1.379.852, em 25 de outubro de 2021,
tendo sido devolvido com exigências que não foram cumpridas e, vencido o prazo de validade da prenotação, o título não foi
reapresentado a registro.
Destaca que, pelo referido aditamento, as partes, em conjunto, resolveram aditar o contrato, passando a constar a locação
do imóvel descrito e caracterizado no Anexo I (matrícula n.451.812 ? com área construída de 49.216,19 m²) e nas plantas do
Anexo II (loja na Avenida João Dias, n.1.310, nesta Capital). Afirma que, consoante o aditamento, a compromissária vendedora
e locatária (Companhia Brasileira de Distribuição) obteve a anuência tácita do titular do direito real de aquisição e locador
(Banco Ourinvest S.A., administrador do Fundo Península), e, portanto, estava legitimada para requerer a unificação dos nove
imóveis prometidos, não havendo, portanto, qualquer óbice que pudesse justificar o indeferimento do ato registrário.
De fato, pelo aditamento ao contrato de locação datado de 02 de julho de 2021 (fls.623/663), as partes ajustaram que o
imóvel objeto da locação seria o definido e caracterizado no Anexo I (matrícula unificada - fls. 628).
Nesse contexto, verifica-se que, pelo menos desde 2021, o compromissário comprador tinha ciência da unificação dos
imóveis e, portanto, não poderia ter sido surpreendido posteriormente, conforme alegou no pedido de providências autuado sob
n.1041035-74.2024.8.26.0100 (fls. 02/15).
De todo modo, não se pode desconsiderar o fato de que o aditamento ao contrato de locação foi firmado em 2021 (fls.
623/663), ao passo que a unificação dos imóveis e o encerramento das matrículas ns. 25.147, 25.148, 25.149, 25.152, 213.967,
245.616, 245.618, 245.619 e 245.620 foram praticados em 20 de maio de 2019, à vista do requerimento apresentado em 26 de
abril de 2019, sob prenotação n. 1.262.862 (fls.346, 352, 358, 363, 369, 374, 380, 386 e 391).
No mais, o Oficial também apresenta, às fls. 665/666, o relatório dos auditores sobre as Demonstrações Financeiras do
Fundo de Investimento Imobiliário ? FII Península em atendimento à Instrução CVM n. 381, relativo a demonstrações financeiras
em 31 de dezembro de 2015, no qual consta o “imóvel urbano de uso comercial, com área de terreno de 56.917,10 m², e área
construída de 48.458,64 m², localizado na Avenida Guido Caloi, 25, Loja 1.310, Bairro Jarim São Luiz, Cidade e Estado de
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