1003528-73.2023.8.26.0663

Disponibilização: quarta-feira, 21 de maio de 2025 Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte III São Paulo,
Processo 1003528-73.2023.8.26.0663 - Procedimento Comum Cível - Responsabilidade do Fornecedor - Jonas Teixeira
de Souza - Santana S.A. - Credito, Financiamento e Investimento - Fls. 332/334: Ciência ao requerente. - ADV: ELIZA OSIRIS
PRESTES (OAB 483884/SP), MARCIO PEREZ DE REZENDE (OAB 77460/SP), FABIO CANDIDO DO CARMO (OAB 218243/
SP)
Processo 10 ***** Para ver o conteúdo completo, assine um plano. 04249-25.2023.8.26.0663 - Execução de Título Extrajudicial - Duplicata - Cpx Distribuidora Ltda - Fls. 91/92:
Manifeste-se, o exequente, no prazo legal e em termos de prosseguimento do feito, acerca do resultado da pesquisa realizada
através do sistema “on line” Sniper, exibindo o cálculo atualizado e discriminado do débito, bem como especificando os atos
executivos que pretende, devendo ainda comprovar o recolhimento de eventuais taxas e diligências necessárias à sua efetivação.
- ADV: ANDRÉ EDUARDO BRAVO (OAB 359684/SP)
Processo 1005353-18.2024.8.26.0663 - Execução de Título Extrajudicial - Coisas - Villa Vic Votorantim - Condomínio Vicenza
Empreendimentos Imobiliários Spe -ltda - Fls.118/119: Tendo em vista que o endereço da carta anteriormente expedida é em
outro Estado e houve recolhimento de diligência de oficial de justiça, esclareça a parte autora, se deverá ser expedida carta
precatória no endereço informado ou apresente novo endereço no Estado de São Paulo para utilização da diligência, no prazo
legal. - ADV: MARCELO CANDIOTTO FREIRE (OAB 104784/MG)
Processo 1005856-10.2022.8.26.0663 - Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca - Csc 41 Participações Ltda -
Empreendimento Crb 49 Spe Ltda - - Lot Plan Empreendimentos Imobiliários Ltda - Vistos. Importa anotar inicialmente que
a sentença proferida por este juízo nos autos dos embargos à execução opostos pela executada Lot Plan Empreendimentos
Imobiliários Ltda (feito n. 1000551-11.2023.8.26.0663) que determinou a diminuição da garantia hipotecária de 17,83% para
a fração ideal correspondente a 13,075% do imóvel objeto da matrícula n. 51.693 do 2º Registro Imobiliário de Sorocaba, foi
mantida pela Superior Instância no julgamento do recurso de apelação. Doravante, portanto, a avaliação e eventual futura
alienação do imóvel deve se restringir ao percentual de 13,075% do imóvel em questão. A perita judicial nomeada para avaliar
o imóvel utilizou o método comparativo direto de dados de mercado para encontrar o justo valor do imóvel. Neste método, o
valor de mercado do imóvel avaliando é determinado por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes de amostra. Em outros termos e grosso modo, para se chegar ao valor da avaliação, o perito se vale de comparação
com outros imóveis com características parecidas que estejam em negociação no mercado. O laudo pericial foi apresentado às
fls. 279/322 com posterior complemento às fls. 391/412 e fls. 485/495. No laudo inicial a fração de 13,075% foi avaliada em R$
13.100.000,00 (treze milhões e cem mil reais - fl. 294). As partes intimadas a manifestar sobre o laudo, ofertaram impugnações e
a irresignação da devedora foi no sentido de que dos trinta imóveis utilizados como amostra para se chegar ao valor de mercado
do imóvel objeto da garantia, a amostra de n. 30 (fls. 310) estaria desatualizada, sendo que os proprietários supostamente
retiraram a oferta do mercado por perceberem a valorização do dito imóvel (fls. 353). Segundo a versão da devedora, seu
assistente técnico fez contato com o anunciante do imóvel e obteve a informação de que houve retirada da oferta de venda
para melhor adequação de preço (fls. 354). Na versão da devedora, após a retirada desta amostra, o percentual de 13.075%
deveria ser avaliado em R$ 17.200.000,00 (dezessete milhões e duzentos mil reais - fls. 355). Intimada a se manifestar sobre
a impugnação, a perita reconheceu que o imóvel objeto de comparação de n. 30, não se encontrava disponível com anúncio
de venda e, portanto, não poderia ser considerado na avaliação. Sendo assim, a perita recalculou os valores, excluiu o imóvel
comparativo de n. 30 e chegou ao valor de avaliação em 17.300.000,00 (dezessete milhões e trezentos mil reais - fls. 397). A
credora se insurgiu contra a mudança drástica do valor da avaliação, já que entre uma avaliação e outra, uma com inclusão
do elemento n. 30 e outra com a sua exclusão, a diferença de preço foi da ordem de R$ 4.200.000,00 (quatro milhões e
duzentos mil reais). Diante da divergência, este juízo então determinou que a perita esclarecesse com documentos ou outras
provas pertinentes que o elemento de comparação excluído tinha sido ofertado realmente e desde quando deixou de estar
disponível (fls. 470/471). A perita em sua resposta disse apenas que o imóvel está listado em um site de vendas, mas estaria
em negociação e o corretor não teria informações atualizadas sobre o valor de venda que o bem seria anunciado, de modo
que a perita ratificou sua conclusão de que o imóvel deveria ser excluído da mostra. Todavia, não assiste razão à digna perita
judicial. Primeiro, porque ela incluiu uma amostra na avaliação sem consultar no momento de elaboração do laudo se realmente
aquela proposta de venda estava válida e justificou que não confirmou a situação do imóvel “por um lapso”. Inadmissível a
justificativa que é vaga, imprecisa e levanta motivos para seguidas irresignações das partes e demora infindável na solução da
controvérsia. Segundo, porque, como já determinado na decisão de fls. 470/471, caberia uma explicação fundamentada para
justificar uma elevação tão considerável no preço de uma avaliação para outra, em face da exclusão de apenas uma amostra,
mas a explicação de fls. 493/494 que trouxe apenas uma cópia de conversa via whatsapp em nada contribuiu para solucionar a
dúvida do juízo acerca do justo valor da avaliação. Nestes termos, a perita deverá refazer o laudo e incluir a amostra de n. 30
no cálculo da avaliação. Caberá à perita procurar pelos anunciantes, verificar o valor de mercado do imóvel e utilizá-lo como
amostra de n. 30 na realização do cálculo, sendo que em caso de venda, deverá ser considerado o efetivo valor de mercado do
imóvel para venda, com fontes indicadas pela perita para que as partes também possam consultá-las posteriormente e atestar
a fidedignidade das informações. Ressalte-se que a falta de inclusão da amostra n. 30 e refazimento do laudo pericial por
qualquer motivo poderá redundar no reconhecimento de que o trabalho pericial é inconclusivo ou deficiente (art. 465, § 5º, CPC)
com destituição do encargo, diminuição dos honorários e restituição do excesso já levantado. No mais, as demais impugnações
ofertadas pela credora ficam rejeitadas nos seguintes termos. Ao contrário do afirmado pela credora, a topografia acidentada
do imóvel foi sim considerada para realização da avaliação. A perita judicial bem demonstrou que os imóveis utilizados como
elementos comparativos também apresentam características semelhantes. Na versão da credora, parece que os imóveis que
serviram de parâmetro estariam todos em terrenos planos e o imóvel avaliando em terreno acidentado, mas não é bem assim.
Os imóveis comparados também são de grande extensão sendo impossível que na região existam terrenos de tão grande
extensão totalmente planos. A irregularidade da topografia é uma característica comum dos imóveis comparados (fls. 486/491)
e avaliando, de modo que não se justifica a inserção de um fator adicional de imóvel com topografia irregular como forma
de se diminuir o preço da avaliação. Quanto ao suposto isolamento do imóvel por mata ciliar e córrego que, na versão da
credora, também seria fator para diminuir o preço, note-se que a perita utilizou no cálculo a variável acessos, a qual demonstra
a quantidade de acessos ao imóvel, tratando-se de uma variável numérica, sendo que a existência do córrego e da mata ,
também foi considerada por meio da variável APP, com a percentagem do imóvel ocupada por área de preservação permanente.
Portanto, neste ponto, o laudo pericial foi bem explicativo, não havendo razão para reforma ou mudança de critério. Por fim, o
fato do imóvel avaliando fazer parte de uma área maior também já foi considerado pelos critérios técnicos utilizados pela perita,
conforme se verifica nos fundamentos do laudo em que a expert efetuou a avaliação da área e depois realizou um cálculo
isolado e com valor de avaliação maior supondo que a cota parte avaliada fosse autônoma e desmembrada (fls. 294/295).
Nestes termos, a única impugnação feita pela credora acolhida pelo juízo diz respeito ao elemento comparativo, de modo que
caberá à perita realizar o complemento do laudo pericial no prazo de 15 (quinze) dias. Com a apresentação do complemento,
vista às partes para manifestação em 10 (dez) dias e tornem conclusos para decisão. Int. - ADV: SERGIO VIEIRA MIRANDA DA
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