1109828-68.2024.8.26.0002

Disponibilização: quarta-feira, 7 de maio de 2025 Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Capital - Parte II São Paulo,
Assistência Médica Internacional S/A - Em razão do exposto, JULGO EXTINTO o processo, com fundamento no artigo 924,
inciso III, do Código de Processo Civil. Não havendo qualquer ressalva, considero tal ato incompatível com o direito de recorrer
(artigo 1000, parágrafo único do CPC) e determino que, publicada esta pela imprensa, seja certificado o trâns ***** Para ver o conteúdo completo, assine um plano. ito em julgado
e, oportunamente, arquivados os autos, anotando-se junto ao sistema informatizado a extinção do feito. P. I. - ADV: VICTOR
RODRIGUES SETTANNI (OAB 286907/SP), MARTA MARTINS FADEL LOBÃO (OAB 89940/RJ)
Processo 1109828-68.2024.8.26.0002 - Procedimento Comum Cível - Práticas Abusivas - Laercio Preto de Oliveira - Vistos.
Recolhidas as custas, cite-se nos termos da decisão de fls. 104. Int. - ADV: DIEGO PRETO DE OLIVEIRA (OAB 459484/SP)
Processo 1110253-95.2024.8.26.0002 - Procedimento Comum Cível - Interpretação / Revisão de Contrato - Jamison
Magdalone da Silva - Yuny Zeta Spe Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda e outro - Vistos. Trata-se de Ação de Obrigação de
Fazer com Pedido de Tutela Antecipada ajuizada por JAMISON MAGDALONE DA SILVA em desfavor de YUNY ZETA SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e YUNY INCORPORADORA HOLDING S/A. Aduziu, em síntese, ter firmado
contrato de compra e venda da unidade autônoma descrita em fl. 04 com a parte requerida. Narrou ter a obra sido concluída em
outubro/2024, mas a parte requerida retém as chaves do imóvel sob o fundamento da necessidade de quitação integral do saldo
devedor. Declarou ser tal saldo devedor ínfimo, o qual não autoriza a retenção das chaves. Asseverou que já houve adimplemento
substancial do preço do negócio. Por conseguinte, requereu a procedência dos pedidos a fim de condenar a parte requerida à
entrega das chaves e ao pagamento dos débitos condominiais e impostos. Indeferida a tutela antecipada (fl. 296) e concedida a
justiça gratuita (fl. 320). A parte requerida contestou (fls. 329/343). Preliminarmente, impugnou a justiça gratuita e arguiu
ilegitimidade passiva da requerida YUNY INCORPORADORA. No mérito, em resumo, defendeu a legalidade da retenção das
chaves, decorrente da existência de saldo devedor. Afirma que a parte autora confessou o inadimplemente. Defendeu ser a
mora da parte autora como circunstância autorizadora do pagamento dos encargos condominiais e impostos por parte dela.
Assim, requer a improcedência da ação. Houve réplica. É o relatório. Fundamento e Decido. Inicialmente, afasto a impugnação
à justiça gratuita já concedida, pois os documentos apresentados pela parte autora corroboram a declarada insuficiência de
recursos para o custeio do processo. E a parte requerida não fez prova de situação diferente daquela demonstrada pela parte
autora, como lhe incumbia. Outrossim, afasto a preliminar de ilegitimidade passiva da correquerida YUNY INCORPORADORA,
porque todos os integrantes da cadeia de prestação de serviços no âmbito de relação de consumo estão legitimados para
integrar a demanda pautada em vício na referida relação de consumo. Sem mais preliminares. Passo ao exame do mérito. Julgo
o feito de forma antecipada, com fulcro no artigo 355, inciso I, do CPC. Ressalta-se que a administração dos meios de prova
incumbe ao magistrado, destinatário final dessa atividade realizada para o esclarecimento dos fatos sobre os quais versa o
litígio, a quem cabe apreciar livremente os elementos de prova, por força do disposto no artigo 371 do CPC, consagrador do
princípio da persuasão racional. E, no exercício desse poder de valorar as provas, o juiz está autorizado a se restringir àquela
que, além de ser mais esclarecedora, seja também a mais célere e compatível com o princípio da razoável duração do processo
previsto no artigo 5°, inciso LXXVIII, da Constituição Federal e no artigo 139, inciso II, do mencionado Código. Em verdade, o
juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao
constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. É do seu livre convencimento o
deferimento de pedido para a produção de quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide. É o caso dos
autos, vez que desnecessária dilação probatória, porquanto as alegações controvertidas encontram-se elucidadas pela prova
documental, de modo que o conjunto probatório produzido se mostra suficiente para o convencimento deste Juízo. A relação
jurídica entre as partes rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor, diante da condição da parte autora como destinatário
final dos produtos e serviços fornecidos pela parte requerida, nos termos dos arts. 2.º e 3.º do Código de Defesa do Consumidor.
Destarte, de rigor a análise da controvérsia, à luz do CDC. A parte autora, sob o fundamento da teoria do adimplemento
substancial, pretende se imitir na posse do imóvel objeto de compra e venda, alegando a abusividade da cláusula de retenção
das chaves enquanto não adimplido, integralmente, o saldo devedor. A ação é improcedente. Primeiro, quanto ao pedido de
imissão na posse do imóvel, verifico inadequada aplicação da teoria do adimplemento substancial. Tal teoria, construída
jurisprudencialmente, possui como requisitos: [...] i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita
deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o
esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v)
a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi)
ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros
a partir da resolução. [...] (REsp n.1.236.960/RN, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em
19/11/2019,DJe de 5/12/2019.). Depreende-se, portanto, que tal teoria é aplicável somente nas hipóteses em que há rescisão
contratual ou sua possibilidade em razão do inadimplemento que, à luz do caso concreto, seja considerado ínfimo e possua
aptidão para afastar a incidência da cláusula de resilição. Entretanto, no presente caso, a parte autora, confessadamente
inadimplente (fl. 08), não possui como pretensão a defesa da posse ante a possibilidade de rescisão contratual, mas busca ver
quitado relevante saldo devedor para imitir-se na posse do imóvel, o que deve ser rechaçado. Em outras palavras, a pretensão
autoral, fundada na teoria do adimplemento substancial, não corresponde à defesa da posse em razão da rescisão contratual,
mas à imissão na posse de imóvel, afastando quantia significativa do saldo devedor confessadamente (fl. 08), repito, em aberto.
Neste sentido, o TJSP: “Compra e venda de imóvel - Contrato entre particulares Autora que confessadamente inadimpliu a
última parcela do preço. Questão já reconhecida em anterior ação revisional por ela proposta. Condenação dela ao pagamento
da referida dívida. Necessidade. Prescrição do débito. Não ocorrência. Ajuizamento da ação revisional que interrompeu a
fluência do prazo prescricional, que somente voltou a correr depois do trânsito em julgado. Inteligência do artigo 202, parágrafo
único, do Código Civil. Invocação da teoria do adimplemento substancial como óbice ao pagamento da dívida. Manifesto
descabimento. Adimplemento substancial que é corolário da boa-fé e se presta a impedir abusivo pedido resolutório. Vendedores
que jamais requereram o desfazimento do contrato, mas apenas buscam a satisfação do seu crédito [...] (TJSP; Apelação Cível
1030578-10.2016.8.26.0602; Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Sorocaba
- 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 17/10/2018; Data de Registro: 18/10/2018). Por outro lado, quanto à cláusula de retenção
das chaves até quitação integral do débito, não há abusividade. A utilização de financiamento bancário não obsta a obrigação
contratual de pagar a dívida a ser paga diretamente à vendedora, conforme instrumento de confissão de dívida (fls. 180/189). É
dizer, a dívida subsiste e a cláusula de retenção das chaves, livremente pactuada, é hígida e válida, não sendo a utilização de
financiamento imobiliário e equivocada alegação de adimplemento substancial circunstâncias aptas a desobrigar o comprador
do saldo devedor contraído diretamente com a vendedora, em conformidade com o art. 52, da Lei 4.591/64 (Art.52. Cada
contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia comas obrigações assumidas, inclusive as
relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no
caso do art. 43, êste direito será exercido pelo incorporador.”). Neste sentido: “Apelação Cível. Imissão de posse. Sentença de
improcedência. Adimplemento substancial e realização de financiamento. Circunstâncias que não estão a liberar a parte
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