Remetido ao DJE Relação: 0027/2026 Teor do ato: Trata-se de EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE formulada por JOSE JUNIOR DA COSTA contra PARQUE MONTE EVE…

Remetido ao DJE Relação: 0027/2026 Teor do ato: Trata-se de EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE formulada por JOSE JUNIOR DA COSTA contra PARQUE MONTE EVEREST, na qual alega os fatos descritos a fls. 131/137, em especial a ilegitimidade passiva e nulidade da execução. Documento(s) (fls. 138/145). Manifestação da parte credora (fls. 154/155). É o relatório. Decido. Visando à economia e celeridade processuais, hodiernamente é assente, por construção doutrinária-jurisprudencial, a existência de exceção de pré-executividade como meio de defesa do executado para se arguir matéria de ordem pública ou nulidades absolutas que prescindem de dilação probatória. O excipiente, em síntese, suscita sua ilegitimidade passiva ao argumento de que, embora ainda conste como coproprietário do imóvel na respectiva matrícula, o bem teria sido alienado a terceiro, Sr. Augustinho, por meio de instrumento particular de compra e venda. Aduz que o referido adquirente passou a exercer a posse do imóvel a partir de julho de 2023, tendo, inclusive, procedido à locação do bem em favor de seu sobrinho, Sr. Alison. Por fim, sustenta a nulidade da execução, pois inexiste comprovação de título executivo extrajudicial apto a demonstrar obrigação certa, líquida e exigível. A exceção de pré-executividade merece ser rejeitada. Cuida-se de execução de título extrajudicial relativa a despesas condominiais do imóvel apontado na inicial. Incontroverso nos autos que o coexecutado/excipiente figura como coproprietário tabular do bem, conforme certidão de matrícula acostada a fls. 76/77, o que não foi impugnado. Incontroversa, ainda, a existência de instrumento particular de venda e compra do imóvel a terceiro (fls. 138/145), o qual não foi averbado na respectiva matrícula. Pois bem. Como cediço, as despesas condominiais constituem obrigação "propter rem". Além disso, aquele que adquire o imóvel recebe o ônus real que o acompanha. No entanto, a transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o registro do título aquisitivo na respectiva matrícula, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Ainda, o § 1º do referido artigo dispõe que, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. O Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial nº 1345334/RS, submetido ao rito dos Recursos Repetitivos (artigo 523-C do Novo Código de Processo Civil), TEMA 886, firmou entendimento, "in verbis": EMENTA PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.) No caso dos autos, contudo, à luz do referido precedente vinculante, não se verifica a comprovação de tais requisitos. Com efeito, o excipiente figura como proprietário do imóvel na respectiva matrícula (fls. 76/77), tratando-se de fato incontroverso. Ademais, não houve demonstração robusta e conclusiva da efetiva imissão na posse por terceiro, tampouco da ciência inequívoca do condomínio acerca da alegada transação, observando-se a via estreita da exceção de pré-executividade. Neste sentido, prejudicado o pedido de constatação da ocupação do bem por meio de oficial de justiça (fls. 133). Nessa conjuntura, o excipiente é parte legítima para permanecer no polo passivo da execução, sem prejuízo de eventual direito de regresso, se o caso. Nesse sentido, julgado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, "in verbis": APELAÇÃO DESPESAS DE CONDOMÍNIO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Ação proposta em face da CDHU Exceção de pré-executividade acolhida e reconhecida a ilegitimidade passiva da executada Ação julgada extinta Apelação do exequente Responsabilidade da proprietária que consta na matrícula do imóvel Legitimidade da proprietária para figurar no polo passivo da ação de execução Natureza "propter rem" da obrigação Inexistência de comprovação de que a exequente teve ciência inequívoca da transferência da posse Ausência de registro do contrato firmado com terceiro Questão decidida pelo STJ em sede de recurso repetitivo representativo de controvérsia (Tema 886) Responsabilidade da compromissária-vendedora pelo débito perseguido, ressalvado eventual direito de regresso, se for o caso Exceção de pré-executividade rejeitada Ilegitimidade afastada Sentença anulada, determinado o prosseguimento da ação executiva Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 1051192-57.2021.8.26.0506; Relator (a):José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/05/2024; Data de Registro: 28/05/2024)- grifei Tocante à nulidade da execução, a tese genérica da parte excipiente não merece prosperar. A presente execução está fundada no artigo 784, inciso X, do NCPC, "in verbis": Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; Ora, estão presentes nos autos os requisitos de liquidez, certeza e exigibilidade, haja vista a convenção de condomínio e atas de assembleia reunidas aos autos, especialmente a fls. 07/33 e 34/75, nas quais constam as previsões orçamentárias anuais, bem como os valores de reajuste das cotas condominiais, além das aprovações de taxas extras. Portanto, o crédito perquirido se trata de obrigação líquida, certa e exigível, não havendo qualquer fundamento para justificar a nulidade alegada. Assim, não há vício que prejudique a validade do título, nem a ausência dos requisitos dele. No mais, a parte excepta juntou planilha detalhada a fls. 78, na qual estão discriminados todos os valores, vencimentos e encargos incidentes, a qual não foi objeto de impugnação específica pela parte excipiente, dispensando-se maiores elucidações. Portanto, conclui-se que os requisitos necessários para a configuração de título executivo extrajudicial estão presentes no caso dos autos, razão pela qual não merece guarida as teses de nulidade da execução e de ausência dos requisitos essenciais dispostos no art. 798 do CPC. Diante do desate de rejeição da exceção de pré-executividade, remanesce prejudicado o pedido subsidiário do excepto para inclusão do comprador no polo passivo (fls. 155). O NCPC previu que o julgador deve exercer o convencimento motivado e fundamentado, mantendo o entendimento de que nem todas as questões suscitadas pelas partes precisam ser enfrentadas, salvo se estiverem aptas para infirmar a conclusão do julgado. Prejudicadas ou irrelevantes as demais questões dos autos. Ante o exposto, REJEITO a EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE de fls. 131/137. Sem sucumbência, a considerar que trata de exceção de pré-executividade, a qual, ademais, foi rejeitada, prosseguindo-se a execução. Int. Advogados(s): Lia Karina D' Amato (OAB 224941/SP), Salvador Spinelli Neto (OAB 250548/SP)